Wybór działki pod budowę domu
Zobacz jak dobrze wybrać działkę pod budowę domu.
Należy wziąć pod uwagę wszystkie aspekty z nią związane. Przedstawiamy Ci te – z naszego punktu widzenia – najważniejsze.
Wybór działki pod budowę domu – lokalizacja i warunki fizyczno-geograficzne działki
Wybierając działkę pod budowę domu oprócz ceny i lokalizacji administracyjnej (centrum miasta, przedmieścia, wieś) warto zwrócić uwagę na jej rozmiar. Nie chodzi tu tylko o jej powierzchnię, ale długość i szerokość działki. Dobrze jest, abyś wybrał/ła prostokątną działkę, która nie przysporzy problemów w lokalizacji naszego wymarzonego domu. W tym aspekcie miej na uwadze, że wymiary działki nie odzwierciedlają faktycznej powierzchni możliwej do zabudowy. Minimalna odległość budynku od granicy działki wynosi 3m, gdy dana ściana budynku nie zawiera otworów lub 4 m, gdy wskazana ściana otwory okienne lub/i drzwiowe zawiera.
Lokalizacja budynku
Dodatkowo budynku minimalna odległośćod drogi lokalnej to 6m, a im wyższa klasa drogi, tym odległość ta może ulec zwiększeniu. Również sąsiedztwo działki może wpływać na miejsce posadowienia budynku. Mając w pobliżu cmentarz lub zbiornik wodny lub inne tzw. obiekty uciążliwe, weź pod uwagę, że mają one odrębne wymagania dotyczące lokalizacji budynków mieszkalnych. Na tym etapie zwróć również uwagę na ukształtowanie terenu na działce. Niwelacja terenu wiąże się z dodatkowymi kosztami i większym zakresem prac, dlatego też „płaskie” działki są znacznie korzystniejsze.
Orientacja budynku
Gdy wybierzesz już idealnie prostokątną, płaską działkę w upragnionej lokalizacji i masz pewność, że budynek zmieści się w wyznaczonej do zabudowy strefie, zwróć uwagę na usytuowanie jej względem stron świata. Może okazać się, że według pierwotnego, gotowego projektu taras skierowany jest na wschód, a kuchnia i pomieszczenia gospodarcze na południe. Wówczas konieczna być może zaawansowana adaptacja budynku, z ingerencją w układ funkcjonalny, a nie tylko odpowiednie umiejscowienie budynku na działce. Co więcej, lista prac adaptacyjnych jest ściśle określona przez autora projektu. Może on nie wyrazić zgody na zmiany w układzie funkcjonalnym budynku, co zupełnie uniemożliwi budowę wybranego domu. Może też zmusić na kompromisy i brak należytego komfortu. W internecie znajdziesz również grafiki z preferowanym usytuowaniem względem stron świata konkretnych pomieszczeń w budynku.
Wybór działki pod budowę domu – planowanie przestrzenne
Po zwróceniu uwagi na cechy fizyczne i geograficzne naszej działki przyszedł czas, abyś przeanalizował/ła politykę przestrzenną gminy i jej zamiary na naszą działkę. W tym celu sprawdź, czy na terenie Twojej działki obowiązuje MPZP, lub czy trwają nad nim prace. To właśnie z MPZP dowiesz się pod jaką zabudowę przeznaczona jest Twoja działka, i czy w ogóle możesz na niej budynek mieszkalny posadowić. Kolejnym istotnym punktem planu miejscowego są parametry zabudowy, których nie można przekroczyć. W dużej mierze, to one definiują finalny kształt i wygląd budynku. Jednakże w polskim prawie posiadanie MPZP przez jednostki administracyjne jest fakultatywne.
Adaptacja projektu domu
Jeżeli na wskazanej działce plan miejscowy nie obowiązuje, konieczne jest wystąpienie do gminy o wydanie warunków zabudowy. Być może na tym etapie okaże się, że wybrany projekt trzeba będzie adaptować w zakresie kąta nachylenia połaci dachowych, kolorystyki itd. Na planach i mapach warto również zwrócić uwagę na uzbrojenie terenu, być może nasza działka nie jest uzbrojona, ale w pasie drogi zlokalizowane są wszystkie sieci i istnieje możliwość wykonania przyłączy. Dużo gorzej mają się sprawy, gdy w pobliżu nie ma sieci wodociągowych lub elektroenergetycznych.
Również z miejscowych planów możemy dowiedzieć się o zamiarach gminy na sąsiednie tereny. Możliwe, że działki obok przeznaczone są pod budowę centrum handlowego kilkupiętrowego budynku wielorodzinnego. Jeżeli nie istnieje miejscowy plan, gmina przedstawia swoje zamiary w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które jest obowiązkowe. Nie jest ono może tak ściśle obowiązujące jak zapis MPZP, ale stanowi podstawę do utworzenia go lub wydania warunków zabudowy.
Wybór działki pod budowę domu – stosunek prawny
Jeżeli wcześniejsze aspekty nie wpłynęły negatywnie na wybrany projekt domu, to warto wziąć pod uwagę aspekty prawne działki. Po pierwsze należy rozeznać się w kwestii prawa własności działki. Czy przy jej kupnie nie pojawią się problemy, czy ewentualni właściciele są zgodni, co do jej sprzedaży, czy proces notarialny przebiegnie sprawnie. Kolejnym etapem jest sprawdzenie, czy na działce znajdują się obciążenia finansowe, czy też nie ma ustanowionej służebności przechodu lub przesyłu (okazać się może, że przez działkę przebiega sieć np. gazowa i będziemy musieli udostępniać działkę w celu prac konserwacyjnych lub naprawczych, lub przez nasza działkę może przebiegać dojazd na działkę sąsiednią i musimy owym sąsiadom zapewnić przestrzeń do przejazdu).
Wszystkie te wiadomości można znaleźć w księdze wieczystej działki. Posiadając jej numer można uzyskać internetowy dostęp do jej wglądu.
Również pod tym kątem powinieneś/aś sprawdzić działki drogowe, zapewniające dojazd na naszą działkę, czy dojazd odbywa się przez drogę publiczną, czy też wewnętrzną (może ona należeć do gminy, osoby prywatnej lub być podzielona własnościowo pomiędzy właścicieli przyległych działek). Być może konieczne będzie ustanowienie służebności przejazdu.
Przed budową domu powinieneś/aś również sprawdzić, czy działka nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków lub nie znajdują się na niej stanowiska archeologiczne. Ingerencja konserwatora zabytków również wydłuża proces inwestycyjny.
Wybór działki pod budowę domu – kwestie przyrodnicze
Ostatnim sitem, przez które należy przesiać interesujące nas działki jest sito związane z kwestiami przyrodniczymi. Sprawdź, czy na terenie działki nie ma złóż kopalin. Unikaj terenów zalewowych lub podmokłych. Sprawdź formy ochrony przyrody. Istotne jest również zwrócenie uwagi na zadrzewienie naszej działki. Wycinka drzew może opóźnić prace budowlane, zwłaszcza w okresie lęgowym ptaków. Poniesiesz też z dodatkowe koszty. Większość działek przed wybudowaniem domu, nadal pozostaje gruntem rolnym. Ważne jest wówczas, aby sprawdzić klasę bonitacyjną gleby. Obowiązkiem jest wyłączyć grunt przeznaczony pod budynek, lub całą działkę z produkcji rolniczej. Zasady wyłączania i ewentualne koszty związane z trwałym wyłączeniem gruntu z produkcji rolniczej wiążą się z klasą bonitacyjną gleby tam występującą. Oczywiście im gleba lepsza tym większe są ewentualne koszty.
Wybór działki pod budowę domu – zapytaj ekspertów
Po przeczytaniu powyższych kwestii możesz odczuć, iż nie da się znaleźć idealnej działki, zwłaszcza w interesującej nas miejscowości i za satysfakcjonującą nas cenę. Pojawiają się wizje długich godzin przed komputerem spędzonych na szukaniu pasującego do działki projektu i być może cała lista kompromisów do podjęcia lub wizja adaptacji projektu i naniesienia zmian, a to generuje dodatkowe koszty. Warto jednak pamiętać, że każdy gotowy projekt, nawet na idealnej działce wymaga adaptacji. Sam projekt zagospodarowania terenu jest już adaptacją, za którą trzeba konkretnemu architektowi zapłacić. Adaptacja to nic innego jak dopasowanie budynku do otaczających go warunków. Wiąże się to również z wzięciem pełnej odpowiedzialności za konkretny projekt Państwa X przez danego, najczęściej lokalnego architekta.
Oczywiście idealna działka zmniejsza zakres adaptacji do wykonania PZT i sprawdzenia nośności gruntów oraz dopasowania zaprojektowanej konstrukcji i fundamentów budynku do tychże warunków. Ten zakres jest obowiązkowy. Jednakże gdy warunki wymagają naniesienia innych zmian i ingerencji w projekt to prawdopodobnie są one możliwe. Najważniejsze w adaptacji projektu jest sprawdzenie listy możliwych zmian. Każdy projekt posiada taką konkretną listę, co projektant pozwala podczas adaptacji zmienić! Najczęściej przy zakupie projektu domu jest to jeden z załączników. Do najpopularniejszych zmian należą:
- Zmiana kolorystyki budynku,
- Kąt nachylenia połaci dachowych
- Zmiana ilości i układu okien
- Zmiana materiałów
- Interwencja w instalacje wewnętrzne
- Kształt tarasów
Domy modułowe w technologii Elmot
Zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z przedstawicielami domygotowe.eu; nasi eksperci są do Państwa dyspozycji i chętnie podejmą się wsparcia na każdym etapie realizacji inwestycji. Realizujemy domy w standardzie deweloperskim oraz domy pod klucz. Nasz katalog zawiera 12 modeli domów, a w cenę domy wliczone są prace adaptacyjne. W przedstawionym koszcie wliczony jest również fundament oraz inne detale, zgodnie z wariantem oferty.
